Débitos Condominiais e o Termo de Quitação firmado pelo Síndico

Qual a responsabilidade do adquirente de unidade autônoma, em Condomínio em relação a eventuais dívidas existentes, antes da aquisição e transferência da unidade; ele (comprador) responde ou não? O Condomínio está ou não garantido? O que diz a lei?

A Lei Federal nº 4.591/1964 (Milton Soares Campos/ Pres. Castello Branco), dizia em seu parágrafo único do Artigo 4º que “o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas”.

Posteriormente, a Lei Federal nº 7.182/1984 (Ibrahim Abi-Ackel/ Pres. João Figueiredo), alterou esse parágrafo único, que ficou com a redação seguinte: “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

Desde 2003, o Artigo 1.345 do vigente Código Civil (Aloysio Nunes Ferreira Filho/ Pres. Fernando H. Cardoso), restabeleceu o comando inicial, ou seja, está claro que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (ipsis litteris).

Ora, uma sociedade moderna como a nossa, na era digital, não pode esperar que a cada vinte anos as coisas se modifiquem. Temos que ter maior agilidade na resolução dos conflitos, sem perder de vista a segurança dos negócios jurídicos, é evidente.

O Dr. Thiago Albuquerque Fernandes, em seu artigo “Conflito entre Normas”, diz que “mesmo chegando à conclusão que inexiste, dentro de nosso ordenamento jurídico, a hierarquia entre lei complementar e lei ordinária, é louvável a reflexão sobre o pensamento dos ilustres doutrinadores, Hugo Machado de Brito e Manoel Gonçalves Ferreira Filho, ao tratar da insegurança jurídica causada pelo entendimento do STF em relação à hierarquia inexistente; arrematando que “seria bastante interessante a existência de superioridade hierárquica da lei complementar, ao passo de que esta seria uma opção para o legislador infraconstitucional proteger certos dispositivos que não seriam de matéria constitucional, proporcionando-lhes uma maior rigidez”.

Enfim, o atual Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, Desembargador José Renato Nalini, arrojado que é, deverá modificar a atual orientação sobre a matéria. Aliás, o Dr. Nalini, em reunião do dia 24 de fevereiro do corrente ano, motivou os representantes das cinco categorias extrajudiciais a agir com ousadia — desde que não contrarie a Constituição Federal; e que “é preciso fazer de tudo para facilitar o trabalho e o acesso dos usuários aos serviços, com o objetivo de que fiquem satisfeitos”.

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