Averbação premonitória na matrícula do imóvel
1ª VRP-SP – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – CGEIL-
“A averbação pretendida reforça o princípio da segurança jurídica e eficácia dos atos jurídicos levados a registro. Daí que a efetivação da averbação premonitória não obsta que o bem seja alienado posteriormente ou modifica a titularidade do imóvel”.
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por CGEIL em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de averbação premonitória na matrícula nº 118.090.
A negativa se deu pois o proprietário do imóvel não é parte na ação de execução. Alega o requerente que o imóvel foi dado em caução no contrato executado, com anuência da proprietária, o que permite a averbação pretendida. Juntou documentos às fls. 24/44.
O Oficial manifestou-se às fls. 71/73, justificando sua recusa no princípio da continuidade, mencionando precedentes em que negou-se averbação semelhante em que o proprietário não constava na ação de execução.
O Ministério Público opinou às fls. 76/78 pela procedência do pedido.
Documentos adicionais às fls. 84/248.
É o relatório. Decido.
Em consonância com o entendimento da D. Promotora, entendo pela procedência do pedido de averbação.
Inicialmente, cumpre dizer que a presente decisão não é contraditória com os precedentes citados pelo Oficial, como os Processos 1088502.59.2018.8.26.0100 e 1111376- 38.2018.8.26.0100. Naqueles processos, assim como no presente, o executado de fato não era proprietário do bem. A diferença é que, nos precedentes em que se negou a averbação premonitória, pretendia-se a averbação sob o argumento de que os executados seriam proprietários do bem devido a direitos não registrados, seja hereditários seja por aquisição por meio de título não levado a registro, de modo que, perante a publicidade dos registros e efeitos contra terceiros, não havia qualquer justificativa que permitisse a inserção do gravame em imóvel sem qualquer relação com a dívida.
No presente caso, contudo, a situação é diversa, inclusive com preservação da continuidade registral. Isso porque, conforme Av. 05 da matrícula, o imóvel foi dado em caução no contrato que deu origem a ação de execução, garantia essa devidamente publicizada na matrícula. Assim, demonstrou-se efetiva pertinência entre a dívida executada e o imóvel, ou seja, a concreta possibilidade de que o bem possa ser alvo da execução para garantir o pagamento. Incluída a proprietária ou não no polo passivo, o risco de que o bem seja afetado é concreto, o que recomenda a autorização da averbação para preservação de eventuais interesses de terceiros, que poderão adquirir o bem em fraude a execução, mesmo de boa-fé.
O precedente deste juízo que melhor se encaixa é aquele mencionado pelo requerente, o Proc. 1081330-66.2018.8.26.0100. Cito o ali decidido:
“A averbação premonitória encontra-se prevista no Artigo 828 do CPC e tem como finalidade dar publicidade das demandas judiciais através dos registros públicos, especialmente a existência de ações de execuções por quantia certa contra devedor solvente, coibindo assim a fraude à execução.
Neste contexto, a averbação pretendida reforça o princípio da segurança jurídica e eficácia dos atos jurídicos levados a registro. Daí que a efetivação da averbação premonitória não obsta que o bem seja alienado posteriormente ou modifica a titularidade do imóvel, mas somente se presta a dar publicidade aos terceiros de boa fé dos riscos do negócio jurídico concernentes ao imóvel, dado em garantia, que poderá ser objeto de alienação na ação executiva.
Na presente hipótese, ao contrário do exposto pelo registrador, entendo que a proprietária do imóvel, ora caucionante do bem dado em garantia de locação (averbação nº 12 – fl. 08), não deve obrigatoriamente figurar no pólo passivo da ação de execução, por não ser a parte principal da relação jurídica entabulada com o locador, uma vez que o contrato de locação foi firmado entre JNBF e 3 JMBPEL. Todavia, ao dar o imóvel em garantia, a proprietária assumiu os riscos da ausência de pagamento.
Diante da certidão de fl. 21, é claro o risco de que o imóvel seja alcançado para o pagamento, sendo que a dívida perfaz o montante de R$482.672,66 (quatrocentos e oitenta e dois mil, seiscentos e setenta e dois reais e sessenta e seis centavos).
Logo, entendo que deva ser afastado o óbice imposto pelo registrador, a fim de proporcionar a devida publicidade a terceiros quanto a situação do imóvel em questão, não havendo que se falar em inobservância ao princípio da continuidade.
Como bem observado pela D. Promotora da Justiça:
“Não haveria, propriamente, em se falar em ofensa ao princípio da continuidade, posto que, ao fim, a caucionante poderá, inclusive, ser intimada naqueles autos no caso de eventual penhora (que, frise-se, será posterior à averbação premonitória).
Do mais, destaco não ter havido erro do Oficial ao negar a averbação. Como se sabe, a aplicação de precedentes se fortalece com a sucessiva tomada de decisões em determinado sentido, com a diferenciação entre cada caso concreto.
Assim, é ainda incipiente o entendimento no sentido de que o imóvel caucionado pode ser averbado premonitoriamente mesmo que o proprietário não seja parte na execução, o que se fortalece com a menção, no precedente citado, de ser a “hipótese excepcional e como tal será analisada”.
De fato, com base apenas na certidão de execução (fl. 36) não é possível ter certeza de que o contrato executado é aquele que deu origem a caução, o que recomenda ao Oficial cautela ao verificar a parte executada, evitando-se a averbação em imóvel de terceiro. Não obstante, com a possibilidade de dilação probatória, ainda que mínima, perante este Juízo Corregedor, foi possível constatar a ligação entre o bem e a dívida executada, o que permite o deferimento do pedido.
Com o fortalecimento deste entendimento, poderão os Oficiais, em casos futuros, verificar a pertinência entre ação de execução e imóvel devidamente dado em caução, permitindo a averbação sem intervenção deste juízo.
Finalmente, destaco que as exigências constantes no Art. 828 do CPC, relativas a obrigatoriedade de comunicação ao juízo de execução da realização da averbação, permitem também àquele juízo analisar a pertinência do ato realizado com o processo, de modo a, se assim entender cabível, integrar o proprietário à ação ou determinar o cancelamento da averbação, preservando assim os direitos de todos os interessados, incluindo a possibilidade de multa ao requerente caso entenda-se totalmente irregular a averbação.
Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por CGEIL em face do Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, determinando que se proceda a averbação premonitória junto à matrícula nº 118.090, nos termos da certidão de fl. 36.
Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P.R.I.C.
São Paulo, 26 de junho de 2020.
Drª Tania Mara Ahuali, Juiz de Direito
Processo 1032884-61.2020.8.26.0100; decisão publicada no DJe em 01/07/2020