Inventário Extrajudicial – Espólio – Prova do Preço Pago
1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo – Dúvida Registrária – Espólio – Compromisso de Venda e Compra anterior não registrado – Prova da Quitação
Entretanto, no presente caso, embora a promessa de compra e venda tenha sido firmada entre o de cujus e os compradores, nem a lavratura da escritura, nem o pagamento integral do preço do imóvel foram efetuados.
Vistos.
Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do YYº Registro de Imóveis, a requerimento de W. L. S. T., que pretende registrar escritura de compra e venda do imóvel matriculado sob nº xxx.
Quando da tentativa de registro, o Oficial emitiu nota devolutiva afirmando que o cumprimento de obrigações pendentes pelo espólio do obrigado é previsto nos itens 105 e 105.1 do cap. XIV das NSCGJ. Entretanto, no presente caso, embora a promessa de compra e venda tenha sido firmada entre o de cujus e os compradores, nem a lavratura da escritura, nem o pagamento integral do preço do imóvel foram efetuados. Assim, não se enquadraria como mero cumprimento de obrigação pendente. Com o não recebimento do preço, o imóvel passou a integrar o patrimônio dos sucessores, sendo necessária a partilha, o recolhimento do imposto de transmissão e, somente depois, torna-se possível a venda pelos herdeiros.
Não houve impugnação do suscitante, entretanto há manifestação na Serventia Extrajudicial, em que afirma que não há dispositivo que mencione a obrigatoriedade da quitação do preço para que a obrigação adquirida quando em vida seja cumprida pelo Espólio. Ademais, afirma que quando a falecida firmou o compromisso de venda e compra o imóvel deixou seu patrimônio nascendo a obrigação de outorga da escritura – e surgiu o direito creditório decorrente da promessa, o qual deve ser partilhado entre os herdeiros.
O Ministério Público juntou parecer favorável à manutenção do óbice registrário.
É o relatório. Decido.
Assiste razão ao Oficial.
A despeito do alegado pelo interessado, o compromisso de compra e venda não retirou o imóvel da esfera de bens da promitente vendedora. A transmissão de propriedade somente se dá com o devido registro da escritura de compra e venda no cartório de imóveis competente. Assim dispõe o art. 1.245 do Código Civil/2002:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Desse modo, o bem ainda pertence ao patrimônio do de cujus, daí a necessidade de que se proceda à partilha. Nesse sentido:
“A propriedade imobiliária transfere-se inter vivos mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Ocorrendo a morte do promitente vendedor antes da transferência imobiliária, torna-se imperioso que o bem venha a ser objeto de partilha ou sobrepartilha. (Apelação Cível 1.0024.12.051218-1/001, Rel. Des. Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL)”
“Tendo o promitente-vendedor falecido antes de transferir o domínio do imóvel ao promitente comprador, é necessário que o bem seja objeto de partilha, ou sobrepartilha, caso findo o inventário, a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido.
(Apelação Cível 1.0024.10.304266-9/001, Rel. Des.(a) Maurício Barros, 6ª CÂMARA CÍVEL).”
Quanto à quitação do preço, entendo que, como o valor do bem imóvel somente foi pago quando da outorga da escritura de compra e venda pelo espólio (fls. 38) efetuada após a morte da promitente vendedora, não há enquadramento nos itens 105 e 105.1 das NSCGJ.
Não se trata de mero cumprimento de obrigação – uma vez que não houve pagamento prévio o bem ainda integrava patrimônio de C. quando de seu falecimento. Caso o preço tivesse sido quitado anteriormente, se enquadraria na hipótese proposta pelo interessado posto que se trataria de mera formalidade da outorga da escritura de compra e venda. O não pagamento do valor ensejou a transmissão direta do bem aos herdeiros, pelo princípio saisine, de modo que torna-se indispensável a partilha, com o recolhimento dos impostos devidos para que então a venda possa ser realizada.
Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por pela Oficial do 10º Registro de Imóveis, a requerimento de W. L. S. T., mantendo o óbice registrário.
Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P.R.I.C.
São Paulo, 23 de novembro de 2018.
Tania Mara Ahualli, Juiz de Direito
Processo nº 1102670-66.2018.8.26.0100, liberado em 23/11/2018