Lei Federal 13.097/2015 e as anotações na matrícula do imóvel
O FUTURO CHEGOU NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, E AQUI VAMOS NÓS…
Perspectivas iniciais de uma advogada (não mais iniciante) a respeito da Lei 13.097/2015, qual altera a Lei 7.433/1985 (que trata sobre auditoria – obtenção de certidões – necessária a realização de transações imobiliárias).
Quando ingressei na área jurídica imobiliária, há quase 20 anos, o “Sonho Grande” de todo Banco de Varejo, que tinha autorização para realizar financiamentos de imóveis, era ser o primeiro do mercado entre os Bancos Privados.
Missão nada fácil…
Encol falida. Bancos ressentidos. Compradores amedrontados. A lei da alienação fiduciária ainda recente e o patrimônio de afetação, ah, inexistente…
A legislação notoriamente muito arcaica, trazia uma ansiedade imensa dos “players” do mercado imobiliário em colocar o Brasil próximo do patamar do Chile, em questão de representatividade da construção civil dentro do PIB nacional.
Equação complicada, mas não impossível.
O fato de uma Ferrari ser comprada em 1 (um) dia e 1 (um) apartamento (com preço notoriamente inferior) em INACREDITÁVEIS 45 (quarenta e cinco), 60 (sessenta), 90 (noventa) ou 180 (cento em oitenta) dias, perturbava o sono de muitos banqueiros e donos de construtoras, quais já sonhavam com o FUTURO e com a rapidez para fecharem seus contratos, afinal, tempo é dinheiro.
Mas como?
A Lei 7.433/1985 era “inabalável” sob o ponto de vista jurídico, uma vez que era consenso entre os aplicadores do direito que mesmo burocrática, a obtenção e análise do extenso rol de certidões dos Vendedores seria a forma adequada para mitigar e evitar os riscos que pudessem tornar ineficaz a transação de venda e compra de qualquer imóvel. Isso porque, em tese, fazia-se a auditoria jurídica dos Vendedores, e até Antecessores, considerando o local da residência (se Pessoa Física), o local da sede (se Pessoa Jurídica) e o local do imóvel, e, eventualmente, certidões de objeto e pé, quando demonstrada ações judiciais em nome dos mesmos transmitentes. Mais difícil ainda a situação quando eram muitos Vendedores e Antecessores, vindos de uma cadeia de transmissões de sucessivas partilhas e divórcios. Nesse caso, uma gama de documentos eram pedidos e solicitados.
Burocrático e muito menos tecnológico, tínhamos prazos longos, que iam desde o pedido das certidões, somados aos dias para a obtenção e alguns dias para a sua análise. O processo era quase manual pelo fato de que muitas certidões não eram obtidas pela Internet, e sim pessoalmente nos Cartórios Distribuidores do local da residência, da sede e do imóvel, bem como as Certidões de Protestos, nas mesmas localidades. Sem falar os prazos para obtenção de certidões de objeto e pé que, por vezes, tinham processos arquivados ou não localizados.
Assim, só nos restava sonhar com o FUTURO e o futuro estava em concentrar todos as questões dos Vendedores, que pudessem atingir o imóvel objeto da transação, em apenas 1 (um ) único documento…. na matrícula do imóvel.
Acontece que o FUTURO não tarda tanto e nos últimos 3 anos, temos quase todas as certidões obtidas pela Internet. Porém, isso ainda não nos deixava com agilidade e eficiência para fechar um negócio imobiliário no mesmo dia.
Todavia, com o advento da Lei 13.097/2015, podemos dizer que já vivemos no FUTURO. E mais, que ele chegou para todas as transações e negócios imobiliários, especialmente sob o ponto de vista legal. Isso porque, a referida Lei 13.097/2015 admite maior publicidade e concentração registral na matrícula de eventuais ações contra os Vendedores do que a sua antecessora, possibilitando ao terceiro adquirente a eliminação de diversos riscos que impliquem vulneração ou fraude, por meio de uma única busca no Registro de Imóveis sobre a verdadeira situação jurídica das propriedades territoriais, feita através da expedição da certidão atualizada de ônus reais e ações reipersecutórias (mais conhecida como matrícula do imóvel), qual deverá agora relacionar todos os processos em nome dos Vendedores, que possam causar riscos para as transações imobiliárias.
Ocorre que, como toda regra tem exceção, deve-se notar que nos imóveis vendidos por Pessoa Jurídica, conforme parágrafo único do Artigo 54 da Lei 13.097/2015, deverão contar com a Certidão de Recuperação Judicial ou Falência na auditoria jurídica, além das certidões fiscais e da certidão de ônus reais, exigidas para todas as transações imobiliárias, nos termos do Artigo 59 da mesma lei.
Dessa forma, com a Lei 13.097/2015, para a lavratura da escrituras de compra e venda de imóveis ou a emissão de instrumentos particulares com força de escritura pública, não há mais a obrigação da certificação da apresentação ou dispensa das certidões de feitos ajuizados em nome dos Vendedores, o que torna negócios imobiliários muito mais rápidos e seguros, pois com a concentração e publicidade de todos os atos e possíveis processos ajuizados apenas na matrícula, o adquirente de boa-fé poderá comprar imóveis com mais segurança e em tempo recorde, como já sonhavam aqueles que idealizaram esse FUTURO um dia.
No entanto, como a prevenção do litígio faz parte das transações imobiliárias, e, em prestígio da segurança jurídica, as Partes devem ser alertadas para a exigência das negativas forenses, nessa fase de transição, até porque ainda temos Cartórios de Registro de Imóveis que não estão estão totalmente informatizados, em razão de inúmeros municípios no Brasil com pouco ou nenhum recurso financeiro e/ou tecnológico .
Ademais, cumpre salientar que mesmo no FUTURO, a necessidade de um advogado para acompanhar a transação imobiliária se fará presente, em razão de possíveis vícios na matrícula, bem como pendências fiscais e processuais, cuja a análise e interpretação do profissional do direito é imprescindível para uma aquisição de imóvel com mais solidez e segurança.
Quanto aos institutos Patrimônio de Afetação e Alienação Fiduciária do Imóvel e quais os efeitos jurídicos que sofrerão com a vigência da Lei 13.097/2015, é certo que ainda haverá bastante questionamento e principalmente atenção dos Oficiais de Registro de Imóveis, até porque a ficção jurídica que recai sobre a propriedade advinda desses institutos, em tese, poderá perecer se houver desconstituição por decisão judicial ou mesmo impugnações no campo falimentar ou por meio de fraude.
Portanto, muita atenção!!!
FUTURO, AÍ VAMOS NÓS!!!!
Este texto, de autoria da Drª Samanta de Souza Lopes, que é Palestrante e Consultora Jurídica, não substitui o publicado em 12/03/2017 no Linkedin.