Lucro imobiliário: a responsabilidade pode ser de quem compra
Nota do Editor: Com o advento das escrituras eletrônicas pelo e-Notariado e a facilidade em ultimar os negócios jurídicos de forma remota, veio a facilidade e comodidade para quem está vendendo imóvel no território brasileiro. Mas atenção: O adquirente poderá ser o responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital.
Reveja importante artigo do Dr. Herance Filho.
IRPF sobre Ganhos de Capital na Alienação de Bens e Direitos – Responsabilidade tributária do adquirente na hipótese de ser o alienante (contribuinte) residente ou domiciliado no exterior – Retenção na fonte. (Antonio Herance Filho*)
É do conhecimento de todos que a prática dos atos notariais e de registro não está condicionada a apresentação de prova de quitação do imposto incidente sobre eventual ganho de capital na alienação de bens ou direitos.
Trata-se de obrigação a ser cumprida pelo contribuinte (alienante), e mesmo quando ele é pessoa física ou jurídica, residente ou domiciliada no exterior, continuam os profissionais do Direito a que se refere o Art. 236 da Lei Maior sem envolvimentos legais em relação ao recolhimento do IRPF sobre Ganhos de Capital.
A única coisa que muda nesses casos é que a legislação chama à condição de responsável tributário o ADQUIRENTE, que deverá reter na fonte o imposto incidente.
Com efeito, a lei pode atribuir a responsabilidade tributária a uma pessoa qualquer, tornando-a sujeito passivo da obrigação tributária, ainda que seja pessoa diversa daquela que possui relação direta com o ato, fato ou negócio tributado. É a figura da responsabilidade por substituição ou substituição tributária, onde, no caso em comento, o adquirente é o substituto e o alienante (aquele que pode ter auferido ganho de capital) é o substituído.
Esta é uma previsão legal pouco conhecida, vigente desde 1º de fevereiro de 2004 (Lei nº 10.833, de 2003), cuja existência pode ser noticiada pelo Notário aos participantes de operações imobiliárias, especialmente quando o alienante for pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior.
Por importante, reproduzimos aqui o Artigos 26 e 93, II da Lei nº 10.833/2003:
Art. 26. O adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, ou o procurador, quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior, fica responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital a que se refere o Art. 18 da Lei no 9.249, de 26 de dezembro de 1995, auferido por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no Brasil.
(…)
Art. 93. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos, em relação:
(…)
II – aos Arts. 26, 27, 29, 30 e 34 desta Lei, a partir de 1o de fevereiro de 2004;
(…)
Deste modo, estão sujeitos à incidência do imposto de renda, à alíquota de quinze por cento, os ganhos de capital auferidos no país, por pessoa física ou jurídica, residente ou domiciliada no exterior, que alienarem bens localizados no Brasil, respeitados eventuais acordos internacionais existentes com o país de residência ou domicílio da parte alienante.
A responsabilidade pela retenção e recolhimento do imposto de renda recairá sobre o adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil ou sobre seu procurador, quando aquele for residente ou domiciliado no exterior.
Ressaltamos, por importante, que o imposto de renda na fonte a que se refere o presente comentário deverá ser recolhido na data da ocorrência do fato gerador, sob o código 0473, conforme prescrição do Art. 3º da IN-SRF nº 407/2004.
Esclarece a Secretaria da Receita Federal, por meio da pergunta nº 567, do Perguntas e Respostas IRPF 2006, ao cuidar do tratamento tributário do ganho de capital auferido na alienação de bens ou direitos situados no Brasil por não-residente, que: “O ganho de capital é determinado pela diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem ou direito, atualizado até 31/12/1995, com base nos índices da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos anexa à IN SRF nº 84, de 2001. O custo dos bens e direitos adquiridos a partir de 01/01/1996 não está sujeito a atualização. Não sendo possível comprovar o custo de aquisição conforme descrito, o valor de aquisição é apurado com base no capital registrado no Banco Central do Brasil, relacionado à compra do bem ou direito, ou igual a zero nos demais casos.”
É fácil perceber que o adquirente de imóvel localizado no Brasil, pertencente a pessoa física ou jurídica, residente ou domiciliada no exterior, além de pagar o preço e de tomar todos os cuidados próprios da aquisição imobiliária, deve apurar corretamente e recolher o imposto incidente sobre o ganho auferido pelo alienante, descontando do valor da transação o pago a título de IRPF sobre Ganhos de Capital.
Por isso, ele (adquirente) precisa saber dessa obrigação, sob pena de ser punido pela Receita Federal já que o órgão fazendário saberá pelo Notário, por meio da DOI, que a operação se realizou.
*O autor é Diretor do INR Publicações e teve o seu artigo publicado na edição nº 94 (setembro de 2006) do Jornal do Notário, informativo do Colégio Notarial do Brasil – Seção de São Paulo.