Documentos necessários para escritura

[Algumas referências: Provimento CNJ nº 61/2017; Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil); Decreto-lei nº 147, de 03/02/1967 (Dívida Ativa da União); Lei Federal nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil); Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos – LRP); Lei Federal nº 13.097/2015, que alterou a Lei nº 7.433/1985 (docs. para lavratura de escritura); Parecer Normativo da CGJ/SP, de 16/01/1986; Lei Estadual nº 10.705/2000, alterada pela Lei nº 10.992, de 21/12/2001 – (ITCMD); Comunicado 02/2002 da CGJ/SP (Certidão da JT); Portaria nº 21 do M.R.Agr. e Instr. Especial nº Incra-2].

         Favor ler com atenção. Se houver dúvida não deixe de pedir os esclarecimentos ao seu Tabelião.

 

  1. DADOS PESSOAIS DAS PARTES – outorgantes e outorgados:

Nome, RG, CPF, Profissão, Estado Civil, Data do Casamento, Regime de Bens adotado, Endereço, E-mail, Telefone; e apresentar fotocópias dos documentos pessoais: RG ou CNH, etc.

Apresentar original ou fotocópia autenticada da certidão de casamento atualizada (máximo 90 dias) e, se houver, a Escritura de Pacto Antenupcial com a Certidão do Registro (Livro 3 – Auxiliar) do Registro de Imóveis do 1º domicílio do casal).

Pode ser a certidão digital, obtida em: https://www.registrocivil.org.br/

Se Solteiro(a) apresentar Certidão de Nascimento atualizada (máximo 90 dias).

Igualmente, pode ser a certidão digital, obtida em: https://www.registrocivil.org.br/

1.1. Transcrição de Casamento realizado no exterior:

Para casamento de pessoa brasileira com pessoa estrangeira, a certidão do casamento e averbação de divórcio deverá estar Transcrita no Cartório de Registro Civil do Primeiro Domicílio das partes.

Conforme Enunciado 5.949 da “I Jornada de Direito Notarial e Registral” de 05 de agosto de 2022:

É possível a averbação, diretamente perante o Registro Civil de Pessoas Naturais, do divórcio consensual decretado no exterior, independentemente de intervenção judicial, cabendo ao interessado providenciar a homologação, pelo Superior Tribunal de Justiça, apenas dos demais capítulos da sentença estrangeira, tais como alimentos, partilha de bens e guarda (Artigo 961, §§ 2º e 5º, CPC/2015)”.

ATENÇÃO:

a-) Se uma das partes (seja vendedor ou comprador) não mantiver União Estável, apresentar “Certidão Negativa de Registro de União Estável”, fornecida pelo Primeiro Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do domicílio do interessado. Na cidade de São Paulo (Capital): https://cartoriosesp.com.br/

b-) Se uma das partes (seja vendedor ou comprador) mantiver União Estável, apresentar o Contrato que Regulamentar a União Estável (escritura pública ou particular), que deverá estar registrado em dois locais, a saber:

No 1º Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais da sede (Livro “E”); e no Cartório de Registro de Imóveis do 1º domicílio dos conviventes (Livro 3 – de Registro Auxiliar).

  1. CERTIDÃO DE PROPRIEDADE C/ NEGATIVA DE ÔNUS E ALIENAÇÕES, do Registro de Imóveis, atualizada (máximo 30 dias), EM NOME DO(S) OUTORGANTE(S);

Pode ser a certidão digital, obtida em: https://www.registradores.org.br/

AtençãoToda certidão digital deve ser assinada pelo responsável, com certificado digital padrão ICP-Brasil.

(Certidão assinada digitalmente, não é igual a certidão digitalizada/ escaneada)!

  1. CARTELA DO IPTU (original ou fotocópia) do ano 2024 ou Certidão de Valor de Referência do Imóvel (ou Certidão de Valor Venal) para o período dentro do exercício de 2024, expedida pela Prefeitura Municipal.
  1. INFORMAR O PREÇO DO NEGÓCIO ENTABULADO, FORMA, E AS CONDIÇÕES DO PAGAMENTO:

Exemplo: preço da venda e compra e a forma do pagamento:

Se por cheque: os dados do título. Se por transferência eletrônica disponível (TED): de qual conta estão saindo os recursos, e para qual conta estão sendo transferidos tais recursos.

Se houver “Contrato Particular de Compromisso” a ser mencionado na escritura: fornecer uma fotocópia do instrumento (devidamente assinado pelas partes), que permanecerá arquivado no Tabelionato.

Se for declarado genericamente: “preço pago anteriormente” – também será necessário informar: data, modo, condições, etc.

  1. CERTIDÕES PESSOAIS DOS TRANSMITENTES (Vendedores etc.):

Veja com mais detalhes a observação (letra “B”) ao final quanto às certidões a seguir elencadas, que poderão ser dispensadas pelo outorgado.

5.1. CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO DO TJ-SP:

Cível: http://www.tjsp.jus.br/Certidoes/Certidoes/CertidoesPrimeiraInstancia e

Criminal: http://www.tjsp.jus.br/Certidoes/Certidoes/CertidoesPrimeiraInstancia

5.2. RECEITA FEDERAL e PGFN:

https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/lista-de-servicos/certidoes-e-situacao-fiscal/certidao-de-regularidade-fiscal/certidao-de-regularidade-fiscal-pessoa-fisica/servico

5.3. JUSTIÇA FEDERAL: http://web.trf3.jus.br/certidao/Certidao/Solicitar

5.4. DEVEDOR TRABALHISTA (processos em andamento):

2ª Região São Paulo

 http://aplicacoes9.trtsp.jus.br/certidao_trabalhista_eletronica/public/index.php/index/solicitacao ou

15º Região – interior de São Paulohttp://portal.trt15.jus.br/ceat

(Para as demais Regiões: http://www.tst.jus.br/justica-do-trabalho)

5.5. BANCO DE DADOS DE DEVEDORES TRABALHISTAS:

http://www.tst.jus.br/certidao

5.6. CERTIDÕES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS

Serventias Extrajudiciais – em São Paulo, Capital, são 10 (dez) cartórios.

Saiba mais aqui: http://www.protestosp.com.br/

5.7. INTERDIÇÕES, TUTELAS E CURATELAS – do 1º Registro Civil de Pessoas Naturais da Sede.

LEMBRETES:

As certidões dos “Cartórios de Protestos de Letras e Títulos” deverão ser obtidas no local do imóvel e no domicílio das partes alienantes!

Se o imóvel tiver sido adquirido em período inferior a 20 (vinte) anos, apresentar, inclusive, as certidões referentes aos antecessores do(s) alienante(s).

Solicitar pesquisa de processo extinto e em andamento!

Em existindo ações fundadas em direito real ou pessoal sobre o imóvel negociado, deverão ser apresentadas, ao adquirente, certidões em que constem especificamente o objeto e o andamento do feito, a fim de, efetivamente, ser esclarecida a situação jurídica do imóvel. Não bastam, portanto, certidões de distribuição que não esclarecem as particularidades dos feitos ajuizados.

Ressalte-se que não é a idoneidade nem a condição patrimonial do transmitente que são objetivadas, mas sim a existência em trâmite de ações fundadas em direito real ou pessoal sobre o imóvel negociado.

       CERTIDÕES FISCAIS DO IMOVEL:

         a– Negativa de Débitos de IPTU, da PM;

       b– Negativa de Débitos Condominiais (quando for o caso), assinada p/ síndico (com firma reconhecida); e fotocópia autenticada da ata da assembleia de sua eleição.

  1. SE FOR PESSOA JURIDICA:

       Contratos/Estatutos Sociais de Constituição, alterações contratuais; atas de Assembleias, procurações, autorizações (quando for o caso) e cartão válido do CNPJ. Da transmitente: serão verificadas, via Internet, sua regularidade fiscal junto ao INSS e a RFB + P.G.F.N., com emissão da respectiva Certidão Conjunta Negativa de Débitos – CND.

     SE FOR PESSOA FÍSICA: (ver se se enquadra nos termos da Lei do INSS/ Receita Federal do Brasil, como empregador/ produtor rural).

  1. Observância do Art. 1.723 do CC (e Lei nº 9.278/1996), referentes à União Estável de Não Casados, quando o convivente, se houver, deverá comparecer ao Ato de Assinatura da Escritura Pública; ou, quando for o caso, o Solteiro, o Divorciado, o Separado ou o Viúvo deverá declarar expressamente que: “não estabeleceu convivência duradoura, pública e contínua, com objetivo de constituição de família”.
  1. Apresentar o título que deu origem ao registro (escritura, sentença judicial, formal de partilha, etc.), para que possa ser dirimida eventual dúvida e/ou retificado eventual erro do RI.
  1. Outros Documentos relacionados a IMOVEL SOB DOMÍNIO DA UNIÃO (aforamento): Laudêmio, Autorização do SPU; IMOVEL RURAL: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, os 05 últimos ITRs pagos ou Certidão da SRF, Memorial Descritivo e A.R.T. (superior a 100HA), Autorização do INCRA (para estrangeiros), etc.
  1. Recolhimento do ITBI/ ITCMD.

      Quando a transmissão for onerosa o imposto é devido à Prefeitura Municipal da localidade, quando gratuita ao Governo do Estado.

OBSERVAÇÕES:

A- Eventualmente serão requeridos outros documentos, nos originais ou em fotocópias autenticadas, tais como: certidão de esclarecimento da PM (mudança de numeração, confrontações, etc.), talões de impostos prediais c/ antiga numeração, denominação de logradouro, área de construção, alvará de construção e/ou demolição, habite-se, plantas aprovadas, certificado de regularidade de edificação, CND/INSS, certificados de naturalização, alvarás de desdobros, edificação, demolição, certidões de casamento (c/ averbações ou não), de óbito, etc.

B– Quanto às certidões mencionadas no item “5”, no estado de São Paulo, elas poderão ser dispensadas pelo outorgado, o que Não é Recomendado; não obstante, em todas as hipóteses os outorgantes deverão prestar as declarações atinentes à Lei Federal nº 13.097/2015, mencionada no início desta.

C- Todas as partes envolvidas, no ato da assinatura da escritura, deverão comparecer no Tabelionato, munidas de suas Cédulas de Identidades e de seus cartões do CPF, nos Originais. Igualmente serão aceitos Passaportes, Carteiras de Ordens, de Conselhos, de Entidades, de Habilitação (Detran), desde que regulamentadas por lei e válidas em todo o território nacional.

A cédula de identidade (original) é o documento hábil para sua identificação, devendo permitir a confrontação da pessoa representada na fotografia com a pessoa do seu portador (evidentemente). Mantenha-a sempre em local seguro e apresente-a ao Tabelião de Notas ou à outras autoridades sempre que solicitado.

D- POUPE TEMPO:

Ao procurar o seu Tabelião para elaboração de escrituras procure apresentar todos os documentos que estiver em sua posse; e quando houver necessidade de uma segunda visita, traga novamente todos os documentos anteriormente apresentados; pois o exame isolado dos papéis (fora do conjunto) poderá prejudicar a elaboração da escritura, retardando a sua lavratura e assinaturas.

Ajude o Tabelião e poupe o seu tempo!

9 comments

  • Carlos Henrique

    Acompanho esse blog desde o inicio, acho ele extremamente completo e didático, parabéns!

    • Eme Nucalis

      Prezado Sr. Carlos Henrique,
      Saudações!
      Somos gratos pelos comentários; estamos sempre procurando trazer o melhor para o público em geral, de forma simples e didática.
      Já há muitos outros sites especializados e excelentes, com muita doutrina, voltados para aqueles que são da área e com mais conhecimento jurídico.
      Atenciosamente

  • Aqui é a Fernanda Lima , gostei muito do seu artigo tem
    muito conteúdo de valor parabéns nota 10 gostei muito.

  • Jessica Miranda

    Sobre bens de família, teria algum modelo e documentação necessária para lavratura da escritura? Há recolhimento de imposto?

  • Ali Aiache Junior

    Escritura de compra e venda lavrada em Tabelionato no Paraná. Não se exige recolhimento ITBI, somente para quando do Registro na Escritura no CRI. Como proceder, tem multa?

    • Mundo Notarial

      Prezado Sr. Ali Aiache Junior,

      Saudações!
      O ITBI, conforme a Constituição Federal, é imposto municipal, editado por lei; e a lei (até que se declare inconstitucional), deve ser seguida.
      Se lei de determinado município (qualquer estado da federação) exige o recolhimento somente quando do ingresso da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, não poderá haver imposição de multa.

      Se determinado município edita lei, pela qual o imposto é devido já quando da lavratura da escritura. o Tabelião de Notas deverá observar e fiscalizar o correto recolhimento do imposto, no momento da outorga da escritura. Se o interessado entender por bem pleitar o recolhimento do imposto somente após a lavratura da escritura, deverá contratar advogado, para tomar as medidas judiciais (mandado de segurança ?) contra o Secretário Municipal de Fianças.

      Atenciosamente.

  • Sou advogado; este site e especial para os Tabeliães e muito importante para o advogado; quem tem clientes com problemas fundiários, escrituras é muito importante conhecere este site. Afinal é ótimos para os operadores do direito, de modo geral.

    • Mundo Notarial

      Prezado Dr. Adhemar Cruzado,
      Agradecemos os elogios recebidos, e críticas também serão bem recebidas, para que possamos aperfeiçoar cada vez mais nosso sítio notarial.
      Cordialmente,
      Os editores.

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