Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial não deverá ser meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários.

(Provimento CNJ nº 65/2017)

1. O que é a usucapião de imóvel?

Usucapião de imóvel é um modo originário de aquisição da propriedade que se dá pela posse prolongada do bem, de acordo com os requisitos legais (vide Art. 216-A da Lei de Registros Públicos).

2. Conforme acórdão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, não basta que a posse decorra da propriedade (jus possidendi), pois esta não se presta para fins de usucapião, em razão do proprietário não exercer posse com intenção de ser proprietário – posse ad usucapionem. Somente o jus possessionis conduz à referida modalidade de aquisição originária da propriedade!

3. Como fazer a usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis?

O primeiro passo é ir ao Tabelionato de Notas para fazer uma Ata Notarial que ateste:

3.1. a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo, ainda, constar as características do imóvel, tais como: a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

3.2. o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

3.3. a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

3.4. a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

3.5. o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

3.6. o valor do imóvel usucapiendo;

3.7. outras informações que o Tabelião de Notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como: depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;

4. Quais são os documentos necessários?

4.1. documentos pessoais e certidões de registro civil (atualizada – validade 90 dias) de casamento ou de nascimento (se for o caso);

4.2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional;

Observação: não é mais imprescindível, mas quando possível a planta deverá estar assinada também pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

4.3. tratando-se de imóvel em condomínio: declaração firmada pelo síndico, com firma reconhecida, atestando conhecer os possuidores e o tempo de posse; acompanhada da prova de sua eleição;

4.4. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio dos requerentes, comprovando a inexistência de Ação Possessória ou Reivindicatória envolvendo o imóvel usucapiendo;

4.5. justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem e origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;

4.6. certidões negativas do Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel usucapiendo.

5. Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a Ata Notarial e os demais documentos necessários ao Cartório de Registro de Imóveis.

O procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes (quando for o caso) e do Poder Público.


6. Prazos do Usucapião de acordo com o Código Civil Brasileiro:

Art. 1.238 — Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239 — Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50H (cinquenta hectares), tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240 — Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A — Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.242 — Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243 — O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Nota: Observe que são mais de 36 espécies de usucapião!


Imprimir documento simplificado: usucapiao

Veja aqui o quadro comparativo das modificações – de acordo com o Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo.

Veja aqui o Provimento CNJ 65/2017, com as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial.

Veja aqui a Lei 13.465/2017 (Regularização fundiária rural e urbana)

Veja mais sobre o Reconhecimento de Usucapião perante o Registro de Imóveis


17 comments

  • Silva Junior

    Boa noite!

    Estou em processo de usucapião extrajudicial e, nesse momento meu advogado está tratando da ata notarial. Gostaria de saber quais são as custas para essa ata levando em consideração que o imóvel em questão tem valor venal em torno de 140 mil. Além do valor da ata notarial, haverá outras custas nessa etapa do processo, por exemplo: devo pagar separadamente pela vistoria do escrevente para a realização da ata notarial?

    • Eme Nucalis

      Prezado Sr. Silva Junior,
      Saudações!
      Cada estado tem sua Tabela de Custas próprias, sendo vedada a cobrança de emolumentos e custas em percentuais (%).
      Na cidade de São Paulo, Capital, e em outros municípios do estado também – pela Lei de Custas – deve ser observado o valor venal de referência (sempre maior do que o valor base de cálculo para lançamento do IPTU); além do que o imposto municipal (ISS) devido para as municipalidades varia de um município para o outro.
      No estado de São Paulo, acrescentamos, para as atas notariais de usucapião é aplicada a tabela de custas ordinária.
      Certamente, todos os demais custos envolvidos, como as diligências e o tempo envolvido deverão ser pagos ao tabelionato para elaboração da ata notarial.
      Converse com seu advogado para ter a previsão correta de gastos, conforme o caso concreto; sendo certo que o tabelionato fornecerá recibo de tudo que for pago pelos solicitantes.
      Atenciosamente.

  • Viviane

    Quanto tempo leva para estar tudo ok com relação a documentação?

    • Eme Nucalis

      Saudações!
      Para a ata notarial (no Tabelionato de Notas), consulte o advogado, pois ele deve preparar e entregar todos os documentos e fazer o requerimento.
      Já, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, temos para nós (em São Paulo, Capital, como exemplo), que um ano é um prazo razoável, conforme já decidiu o Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios de Registros de Imóveis da Capital, numa reclamação em decorrência da suposta demora.
      O MM. Juiz afirmou que o prazo de um ano é razoável, em decorrência da complexidade dos casos, e comparando-se com as ações no Judiciário que demoram em média cinco anos.
      Atenciosamente

    • THAIS

      Viviane, há cartorios em São Paulo, que rapidamente conseguem processar o usucapião, dependendo mais das notificações que serão feitas pelo CDT, o que também agiliza todo o processo. Caso tenha duvidas, fico a disposição para auxilia-la. e-mail thabrito1@uol.com.br

  • Boa tarde!
    Preciso de uma informação: – O que significa pagamento oneroso? E como provar perante o cartório, e que cartório fala, no caso de baixar a posse para 5 anos? Usucapião Ordinário.

    • Lu King Walnut

      Prezado Sr. Daniel Rodrigues,
      Saudações!
      Temos para nós que todo “pagamento oneroso” é pagamento: seja em dinheiro ou com entrega de outro bem.
      Se o “pagamento” não for oneroso será doação; pois toda doação é gratuita e, portanto, não onerosa.

      Quanto as dúvidas sobre usucapião e prazos, consulte um advogado ou tabelionato de notas.
      Atenciosamente

  • Maria

    Moro num terreno há mais de 50 anos , Mas assinei contrato de compra e venda antes de pegar o dinheiro ,Confiei pois a pessoa era da familia e pela confiança que depositava nela. tinha uma assinatura minha também , da qual usou para tirar o dinheiro do banco que seria para me pagar. Foi um plano muito bem feito. Meus filhos eram menores na epoca e nada foi colocado em juizo , já que era viuva e fui casada com comunhão de bens. E como não foi só isso que ele fez pra mim , queria tentar reaver tudo isso fazendo usucapião , mais não só da parte que moro , E sim desse terreno todo , pois essa pessoa que já é falecido deixou para herdeiros. pois ele tinha as outras parte desse terreno .
    È complicado , mas ainda tenho fé na Justiça Divina .

  • Quanto é gasto para este trâmite ?

    • Miro Sudário

      Prezado Sr.
      Consulte um advogado, profissional cuja presença é obrigatória para os casos de usucapião, judicial ou extrajudicial.
      No Estado de São Paulo, de acordo com a tabela de custas oficial, a Ata Notarial para Usucapião segue o mesmo valor de uma escritura pública (venda e compra, doação, etc.), que dependerá do valor venal do imóvel, ou do valor declarado pelo interessado, observado sempre o que for maior.
      Atenciosamente

  • José abade da Silva

    Bom dia! Estou com um processo de usucapião, já paguei ata notarial, a 30 dias. Daqui pra frente quais os procedimentos do advogado? Se o advogado demora pra juntar documentos eu posso perder meu dinheiro da ata notarial? Agradeço desde já atenção.

    • Miro Sudário

      Saudações e bom dia!
      Após a Ata Notarial para Usucapião feita (e entregue) pelo Tabelionato de Notas, o advogado deverá dar prosseguimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Se o serviço (ata notarial) foi pago, mas ainda não realizado, verifique com o advogado.
      O procedimento de usucapião extrajudicial, após a entrega e protocolização da ata e demais documentos, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, pode demorar em média 01 (um) ano; que é razoável, dada a complexidade do assunto.
      Se, ao final, o processo todo não surtir efeito pela forma Usucapião Extrajudicial, e o Sr. precisar “continuar” o processo judicialmente, a ata poderá ser aproveitada pelo advogado; ou seja, não será dinheiro perdido.
      Atenciosamente

  • Eliana cândida Guimaraes Rodrigues

    Boa noite, meu tio faleceu e ficou a mulher morando na casa da vovo a unica herdeira viva tem a escritura da casa. Se essa tua vier a falecer os sobrinhos serão os herdeiros,sendo que a cunhada tem filhos todos casados,so mora ela la. Como vamos pedir a casa? Ela ja disse que não sai e não é parente. Não temos contatos con a mesma, so com a tia ja com 82 anos.

    • Miro Sudário

      Prezada,
      Saudações!
      Se a pessoa que está morando na casa não é proprietária, necessita ser “despejada”.
      Procure um advogado e se informe melhor!
      Atenciosamente

  • Maria Oliveira

    Moro em um imovel a mais de 25 anos; qdo cheguei era mata fechada, limpei, sequei, plantei,construí e onde moro até hoje,criei meus filhos…; hoje tbm meus netos. Só depois de 3 anos veio um suposto proprietário alegando ser o verdadeiro dono…; mas depois, vendo que eu tinha feito as benfeitorias e minha residencia, nunca mais voltou.
    Tenho direito ao usucapião, mas não consegui pagar o IPTU, pois a prefeitura diz estar em nome de outro proprietário. Como fazer para legalizar e colocar no meu nome?

    • Miro Sudário

      Prezada Srª Maria Oliveira,
      Saudações!
      Certamente, pela descrição do fato, a senhora deve ter direito à propriedade do imóvel, pela Usucapião.
      Consulte um advogado, para ingressar com a ação de usucapião, para que o Juíz possa apenas declarar o seu direito.
      Não é a Justiça que lhe “dará o direito”. É o instituto da usucapião que lhe garante esse direito, pelo decorrer dos anos.
      O advogado saberá orientar e defender os seus direitos, inclusive no tocante ao pagamento dos impostos e outros detalhes para a manutenção mansa e pacífica da posse.
      Atenciosamente.

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