Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial não deverá ser meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários.

(Provimento CNJ nº 65/2017)

1. O que é a usucapião de imóvel?

Usucapião de imóvel é um modo originário de aquisição da propriedade que se dá pela posse prolongada do bem, de acordo com os requisitos legais (vide Art. 216-A da Lei de Registros Públicos).

2. Conforme acórdão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, não basta que a posse decorra da propriedade (jus possidendi), pois esta não se presta para fins de usucapião, em razão do proprietário não exercer posse com intenção de ser proprietário – posse ad usucapionem. Somente o jus possessionis conduz à referida modalidade de aquisição originária da propriedade!

3. Como fazer a usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis?

O primeiro passo é ir ao Tabelionato de Notas para fazer uma Ata Notarial que ateste:

3.1. a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo, ainda, constar as características do imóvel, tais como: a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

3.2. o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

3.3. a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

3.4. a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

3.5. o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

3.6. o valor do imóvel usucapiendo;

3.7. outras informações que o Tabelião de Notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como: depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;

4. Quais são os documentos necessários?

4.1. documentos pessoais e certidões de registro civil (atualizada – validade 90 dias) de casamento ou de nascimento (se for o caso);

4.2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional;

Observação: não é mais imprescindível, mas quando possível a planta deverá estar assinada também pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

4.3. tratando-se de imóvel em condomínio: declaração firmada pelo síndico, com firma reconhecida, atestando conhecer os possuidores e o tempo de posse; acompanhada da prova de sua eleição;

4.4. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio dos requerentes, comprovando a inexistência de Ação Possessória ou Reivindicatória envolvendo o imóvel usucapiendo;

4.5. justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem e origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;

4.6. certidões negativas do Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel usucapiendo.

5. Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a Ata Notarial e os demais documentos necessários ao Cartório de Registro de Imóveis.

O procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes (quando for o caso) e do Poder Público.


6. Prazos do Usucapião de acordo com o Código Civil Brasileiro:

Art. 1.238 — Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239 — Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50H (cinquenta hectares), tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240 — Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A — Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.242 — Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243 — O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé


Imprimir documento simplificado: usucapiao

Veja aqui o quadro comparativo das modificações – de acordo com o Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo.

Veja aqui o Provimento CNJ 65/2017, com as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial.

Veja aqui a Lei 13.465/2017 (Regularização fundiária rural e urbana)

Veja mais sobre o Reconhecimento de Usucapião perante o Registro de Imóveis


14 comments

  • Viviane

    Quanto tempo leva para estar tudo ok com relação a documentação?

    • Eme Nucalis

      Saudações!
      Para a ata notarial (no Tabelionato de Notas), consulte o advogado, pois ele deve preparar e entregar todos os documentos e fazer o requerimento.
      Já, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, temos para nós (em São Paulo, Capital, como exemplo), que um ano é um prazo razoável, conforme já decidiu o Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios de Registros de Imóveis da Capital, numa reclamação em decorrência da suposta demora.
      O MM. Juiz afirmou que o prazo de um ano é razoável, em decorrência da complexidade dos casos, e comparando-se com as ações no Judiciário que demoram em média cinco anos.
      Atenciosamente

    • THAIS

      Viviane, há cartorios em São Paulo, que rapidamente conseguem processar o usucapião, dependendo mais das notificações que serão feitas pelo CDT, o que também agiliza todo o processo. Caso tenha duvidas, fico a disposição para auxilia-la. e-mail thabrito1@uol.com.br

  • Boa tarde!
    Preciso de uma informação: – O que significa pagamento oneroso? E como provar perante o cartório, e que cartório fala, no caso de baixar a posse para 5 anos? Usucapião Ordinário.

    • Lu King Walnut

      Prezado Sr. Daniel Rodrigues,
      Saudações!
      Temos para nós que todo “pagamento oneroso” é pagamento: seja em dinheiro ou com entrega de outro bem.
      Se o “pagamento” não for oneroso será doação; pois toda doação é gratuita e, portanto, não onerosa.

      Quanto as dúvidas sobre usucapião e prazos, consulte um advogado ou tabelionato de notas.
      Atenciosamente

  • Maria

    Moro num terreno há mais de 50 anos , Mas assinei contrato de compra e venda antes de pegar o dinheiro ,Confiei pois a pessoa era da familia e pela confiança que depositava nela. tinha uma assinatura minha também , da qual usou para tirar o dinheiro do banco que seria para me pagar. Foi um plano muito bem feito. Meus filhos eram menores na epoca e nada foi colocado em juizo , já que era viuva e fui casada com comunhão de bens. E como não foi só isso que ele fez pra mim , queria tentar reaver tudo isso fazendo usucapião , mais não só da parte que moro , E sim desse terreno todo , pois essa pessoa que já é falecido deixou para herdeiros. pois ele tinha as outras parte desse terreno .
    È complicado , mas ainda tenho fé na Justiça Divina .

  • Quanto é gasto para este trâmite ?

    • Miro Sudário

      Prezado Sr.
      Consulte um advogado, profissional cuja presença é obrigatória para os casos de usucapião, judicial ou extrajudicial.
      No Estado de São Paulo, de acordo com a tabela de custas oficial, a Ata Notarial para Usucapião segue o mesmo valor de uma escritura pública (venda e compra, doação, etc.), que dependerá do valor venal do imóvel, ou do valor declarado pelo interessado, observado sempre o que for maior.
      Atenciosamente

  • José abade da Silva

    Bom dia! Estou com um processo de usucapião, já paguei ata notarial, a 30 dias. Daqui pra frente quais os procedimentos do advogado? Se o advogado demora pra juntar documentos eu posso perder meu dinheiro da ata notarial? Agradeço desde já atenção.

    • Miro Sudário

      Saudações e bom dia!
      Após a Ata Notarial para Usucapião feita (e entregue) pelo Tabelionato de Notas, o advogado deverá dar prosseguimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Se o serviço (ata notarial) foi pago, mas ainda não realizado, verifique com o advogado.
      O procedimento de usucapião extrajudicial, após a entrega e protocolização da ata e demais documentos, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, pode demorar em média 01 (um) ano; que é razoável, dada a complexidade do assunto.
      Se, ao final, o processo todo não surtir efeito pela forma Usucapião Extrajudicial, e o Sr. precisar “continuar” o processo judicialmente, a ata poderá ser aproveitada pelo advogado; ou seja, não será dinheiro perdido.
      Atenciosamente

  • Eliana cândida Guimaraes Rodrigues

    Boa noite, meu tio faleceu e ficou a mulher morando na casa da vovo a unica herdeira viva tem a escritura da casa. Se essa tua vier a falecer os sobrinhos serão os herdeiros,sendo que a cunhada tem filhos todos casados,so mora ela la. Como vamos pedir a casa? Ela ja disse que não sai e não é parente. Não temos contatos con a mesma, so com a tia ja com 82 anos.

    • Miro Sudário

      Prezada,
      Saudações!
      Se a pessoa que está morando na casa não é proprietária, necessita ser “despejada”.
      Procure um advogado e se informe melhor!
      Atenciosamente

  • Maria Oliveira

    Moro em um imovel a mais de 25 anos; qdo cheguei era mata fechada, limpei, sequei, plantei,construí e onde moro até hoje,criei meus filhos…; hoje tbm meus netos. Só depois de 3 anos veio um suposto proprietário alegando ser o verdadeiro dono…; mas depois, vendo que eu tinha feito as benfeitorias e minha residencia, nunca mais voltou.
    Tenho direito ao usucapião, mas não consegui pagar o IPTU, pois a prefeitura diz estar em nome de outro proprietário. Como fazer para legalizar e colocar no meu nome?

    • Miro Sudário

      Prezada Srª Maria Oliveira,
      Saudações!
      Certamente, pela descrição do fato, a senhora deve ter direito à propriedade do imóvel, pela Usucapião.
      Consulte um advogado, para ingressar com a ação de usucapião, para que o Juíz possa apenas declarar o seu direito.
      Não é a Justiça que lhe “dará o direito”. É o instituto da usucapião que lhe garante esse direito, pelo decorrer dos anos.
      O advogado saberá orientar e defender os seus direitos, inclusive no tocante ao pagamento dos impostos e outros detalhes para a manutenção mansa e pacífica da posse.
      Atenciosamente.

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