STJ – Loteamento Irregular – Escritura de Venda e Compra NULA
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE. COMPRA E VENDA.
Ilustração: Paulo Monteiro
STJ – Recurso Especial: 2.166.273. Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 08/10/2024 Data DJ: 10/10/2024 – Relator: Nancy Andrighi
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO.
1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024.
2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/1979 é aplicável a contratos firmados entre particulares.
3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/1979 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista.
4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular.
5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/1979 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular.
6. O art. 37 da Lei 6.766/1979 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao “status quo ante”.
8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo.
9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Brasília, 08 de outubro de 2024.
Ministra NANCY ANDRIGHI, Relatora.
Acordão oferecido por Kollemata
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