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SÚMULAS
DO STJ – SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
Súmula
308 –
“A HIPOTECA
FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR
À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM
EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. SFH. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 12, 13 E 14
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA 211/STJ. ALEGAÇÃO DE OFENSA A SÚMULA.
INADMISSIBILIDADE. HIPOTECA DADA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DO BANCO
FINANCIADOR. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO COMPRADOR. ENUNCIADO
N.º 308 DA SÚMULA DESTA CORTE. 1. A ausência de
manifestação do acórdão recorrido acerca de
dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso
especial. Súmula 211/STJ. 2. O recurso especial não se presta
à análise de ofensa a súmula, a dispositivo constitucional
ou a qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei
federal, conforme disposto no art. 105, III, "a", da CF/88. 3. A
hipoteca concedida pela incorporadora em favor do banco financiador é
ineficaz em relação ao particular, comprador do imóvel,
ante a natureza peculiar das normas do SFH. Precedentes do STJ. 4. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp
nº 963.278 – MG – 3ª Turma – Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino – DJ 03.06.2011)
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
PAULO EDUARDO RODERO E OUTROS interpuseram recurso especial, com
fundamento no art. 105, inciso III, alíneas 'a' e 'c', da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pela
Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de
Minas Gerais, que deu parcial provimento à apelação
manejada nos autos da ação em que contendem com FONSECA E FREITAS
COM. CONSTRUTORA LTDA, BANCO DE DESENVOLVIMENTO DE MINAS GERAIS S/A - BDMG e
ESTADO DE MINAS GERAIS. O acórdão recorrido foi ementado nos
seguintes termos:
Apelação cível. Ação
ordinária de cancelamento de registro e hipoteca c/c ação
de adjudicação compulsória de imóvel.
Aquisição de imóvel junto a construtora, sobre o qual
pendia garantia real (hipoteca), registrada em cartório antes da compra
do bem pelos Autores. Incidência do Código de Defesa do Consumidor
em operação de crédito bancário.
Inadequação do pedido de pré-questionamento, ante a
ausência de qualquer abusividade quanto às relações
de consumo que regem o contrato firmado. Validade da hipoteca, não
havendo que se falar em boa-fé dos adquirentes, eis que a compra do
imóvel se deu após a origem e inscrição da garantia
real sobre o mesmo, situação em que não cabe a
alegação de boa-fé por parte dos adquirentes, pois a eles
foi conferida oportunidade de conhecimento prévio sobre o ônus da
hipoteca. Recurso a que se dá parcial provimento, para alterar os
honorários sucumbenciais fixados em sentença.
Sustentaram que o acórdão recorrido violou os arts.
12, 13 e 14 do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n.º
308 desta Corte. Alegaram que o acórdão recorrido deu a lei
federal entendimento diverso daquele pacificado por este Tribunal, apontando a
necessidade de se declarar a nulidade da garantia hipotecária,
determinando seu cancelamento junto ao Registro de Imóveis competente.
Defenderam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
ao caso em tela. Argumentaram que as regras gerais relativas à hipoteca
não são aplicáveis à hipótese em comento,
considerando que é de conhecimento do agente financiador que as unidades
habitacionais que lhe foram dadas em garantia pela construtora destinam-se
à venda a terceiros, que não responderão pela eventual
inadimplência da construtora. Asseveraram que o consumidor, adquirente de
boa-fé, após a quitação do valor do imóvel,
tem o direito de efetuar o registro imobiliário de seu bem sem que sobre
ele incida qualquer ônus real que tenha sido objeto de avença
entre a construtora e o banco financiador. Reiteraram que a garantia
hipotecária instituída em favor do agente financiador não
pode alcançar o direito dos promitentes compradores, citando julgados
desta Corte nesse sentido. Defenderam que o contrato deve ser interpretado de
forma favorável ao consumidor, mormente considerando seu caráter
adesivo. Requereram o provimento do recurso.
O ESTADO DE MINAS GERAIS apresentou as contrarrazões, nas
quais sustentou a inadmissibilidade do recurso, em razão da
aplicação do enunciado 284 da Súmula deste Tribunal.
Apontou, ainda, estar ausente o prequestionamento dos dispositivos legais tidos
por violados. Afirmou não estar caracterizado o dissídio
jurisprudencial, em razão da ausência de cotejo analítico
entre o acórdão recorrido e os acórdãos citados. No
mérito, afirmou a impossibilidade de cancelamento da hipoteca e a
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Relatei.
Passo a decidir.
No tocante à alínea "a" do inciso III do
art. 105 da Constituição Federal, o recurso especial não
deve ser conhecido.
De um lado, os enunciados normativos dos arts. 12, 13 e 14 do
Código de Defesa do Consumidor não foram devidamente
prequestionados pelo acórdão recorrido, razão pela qual,
em relação a eles, incide o óbice da Súmula 211
desta Corte.
De outro lado, não pode ser conhecido o recurso quanto
à suposta violação à Súmula 308/STJ, pois os
verbetes ou enunciados dos tribunais não se equiparam às leis
federais para a finalidade prevista no art. 105, inciso III, da
Constituição Federal.
No que concerne à alínea "c" do permissivo
constitucional, conquanto os recorrentes não tenham procedido ao
necessário cotejo analítico, entendo haver dissídio
notório entre o acórdão recorrido e os julgados cujas
ementas foram transcritas, devendo ser examinado o mérito da
irresignação, que diz respeito à ineficácia da
hipoteca instituída em favor do agente financiador em relação
aos promitentes compradores.
Este Superior Tribunal de Justiça tem entendimento assente
no sentido de que, diante das peculiaridades do contrato regente do Sistema
Financeiro de Habitação, é ineficaz perante o adquirente
de unidade habitacional a hipoteca concedida pela empresa incorporadora em
favor da instituição financeira.
Nesse sentido, foi editado o enunciado n.º 308 da
Súmula desta Corte, verbis :
Súmula 308 - A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
A propósito:
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO.
GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM
RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. "A hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior
à celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel" (súmula
308/STJ). 2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 593.474/RJ, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/11/2010, DJe 01/12/2010 )
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO. NULIDADE NÃO
CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO INSUFICIENTE. EMPREENDIMENTO
HABITACIONAL. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE UNIDADE AUTÔNOMA. PAGAMENTO
INTEGRAL DO DÉBITO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. CONSTRUTORA QUE
NÃO HONROU SEUS COMPROMISSOS PERANTE O BANCO FINANCIADOR DO
EMPREENDIMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. EMBARGOS DE
TERCEIRO. PROCEDÊNCIA. I. Ausência de prequestionamento em
relação à temática vinculada à Lei de
Falências. Incidência das Súmulas ns. 282 e 356 do C. STF.
II. O adquirente de unidade habitacional somente é responsável
pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóvel que adquiriu,
não podendo sofrer constrição patrimonial em razão
do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do
empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda,
a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato
individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65, de sorte que havendo
a quitação do preço respectivo, o gravame não
subsiste. III. Precedentes do STJ. IV. Recurso especial não conhecido. (REsp
600.528/PR, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 13/09/2005, DJ 17/10/2005, p. 300)
CIVIL E CONSUMIDOR. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO.
FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-FÉ. NÃO
PREVALÊNCIA DO GRAVAME. 1 - O entendimento pacificado no âmbito da
Segunda Seção deste STJ é no sentido de que, em contratos
de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a
hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que
anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire,
em momento posterior, a unidade imobiliária. Súmula 308 do
Superior Tribunal de Justiça. 2 - Agravo regimental não provido. (AgRg
no Ag 664.695/RJ, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA,
julgado em 02/08/2005, DJ 22/08/2005, p. 296)
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, para
reconhecer a ineficácia da hipoteca perante os recorrentes, determinando
o seu cancelamento.
Mantenho os ônus de sucumbência arbitrados pelo
acórdão recorrido com relação à ré
Fonseca e Freitas Com. Construtora LTDA e inverto-os com relação
ao Estado de Minas Gerais, condenando-o ao pagamento do restante das custas
processuais e de honorários advocatícios aos patronos dos
autores, arbitrados em R$1.500,00.
Publique-se.
Intimem-se.
Brasília (DF), 31 de maio de 2011.
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
– Relator.
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